上一篇都会入手时机的建议,我写的是成都、西安、合肥、南京,没来得及看的可以点击回看:吃药后,这些都会还能涨吗?

这一批火热的都会,调控也出了,药也吃了,但药效还没起来。

我已经说过今年的趋势是利好大批二线都会,现在有一批二线都会楼市火起来,这波趋势会不会伸张到那批相对低迷的都会?

会不会有一批都会借着这波火热乘隙翻身?

连系谈论区呼声最高的几个都会,今天我们聊聊郑州、长沙、济南、石家庄。

郑州

郑州是真惨,从2016年的高点最先,二手房一直阴跌,郊区更是惨不忍睹。

直到去年下半年,才最先有些许回暖迹象,注重啊,我说的是些许,只是局部最先有所回暖。

停止到4月份,凭证中国房价行情网的数据显示,价钱同比去年只有微涨0.36%,和其他都会动不动就是20-30%的涨幅相比,这种涨幅基本可以忽略不计。

今年3月份郑州住宅二手房共成交5346套,这个数据比去年同期的1139套,确实是大增,但和2019年3月的5966套相比,今年3月的成交数据还算不上什么回暖信号。

但也别泄气,局部信号照样有的

从今年年头最先,郑州楼市就有启动信号,年前打折促销的项目,年后突然收回。

部门项目也最先涨价,金水北的和昌优地从去年最低1.4万回升到1.8万,其他周边项目的成交均价也最先往2字头走。

涨势显示对照好的都是学区房和地铁口,惋惜这波小火热火苗没有伸张到郊区,也就只有焦点几个区域才有云云“优待”。

不外我查看了一下当下郑州在贝壳上的二手房挂牌数目,挂牌数目竟然只有39658套。

根据每月5000多套二手房的去化来看,周期不外6个多月。

这倒是一个好信号,解释市场热度回升,现在人人都在等6月3日属于郑州的集中土拍。

由于重庆、杭州、广州的集中土拍算是彻底点燃了楼市热情,本想着集中土拍是稳固楼市,没想到现在竟成了“救市”的一个武器。

以是人人都想看郑州集中土拍释放出来的市场信心。

总的来说,我以为郑州当下是稳中有涨的状态,虽然比不上成都、合肥的火热,但总体止住了之前的颓势。

但大涨的概率不会发生。

郑州虽然在七普人口数据中显示异常亮眼,10年增进人口天下第三,但这是由于郑州背靠的是整个河南1亿人口的支持,盘子足够大,而郑州自己是个强省会都会,以是对其他地级市照样有很强的人口吸引力。

可郑州也有问题,高校教育上太弱,和武汉众多的大学相比,郑州在大学生吸引力这块完全没优势,其次是产业也不够强,产业多但不精,许多人到现在也就记得个富士康。

而且郑州异常大,购置力穷且涣散,这也是郑州涨势不会太猛的主要缘故原由。

不外耐久郑州是有价值的,最好今年就要入手,不要等彻底涨起来才入手。

在郑州选筹记得四环外通通放弃,三到四环也要郑重买,高新新城、经开区焦点可重点思量,但绿博、惠济东北、尤其是航空港区,别买。

郑州的主要生长偏向是向东和向南,东边是生长的绝对焦点,北龙湖、CBD片区、龙子湖、高铁片区四大片区组成了郑州买房的4大价值天王,其中金水主城由于教育资源好,高新区由于综合远景好,也可以思量。

在郑州买房,切记两条焦点主线,一个是学区一个是产业,连系这条线,两者都知足的有金水、郑东新区、高新区,尤其是金水和郑东新区,在这两个区买房,也许率都不会踩坑。

长沙

这个号称幸福感最强的都会,实在是用异常强劲的行政手段压制的。

直到现在长沙均价也才11830元/�O,果真是个让炒房客有去无回的都会。

但价钱和长沙的实力不相符。

在医疗资源上,长沙有北协和南湘雅,直接跟北京对标。

在教育资源上,在清华认定的23所顶尖中学中,北京有3所,划分是北京十一中,人大附中,清华大学隶属中学。而湖南长沙有4所,划分是长郡中学,长沙一中,湖南师大附中,雅礼中学。

教育资源秒杀绝大多数都会。

在经济实力上,2020年长沙GDP总量和人均GDP排名都在15名,人均GDP上交手汉还强,但房价均价只是武汉一半。

长沙的价值我就不再赘述了,若是没有调控压制,长沙绝对不止这个价钱。以是长沙是个有价值,但真的没有价钱的都会。

那长沙近期的楼市显示若何?

去年疫情之后,长沙楼市显示实在也挺低迷的,一手住宅供应面积1800万方,提升6.8%。成交1405万方,同比跌8.4%;供应涨,需求跌,房价自然涨不上去。

现在年整体起势也不大,上个月二手房环比只是微涨0.98%,详细到每月照样保持环比上涨的趋势。

近几年长沙限价一直在突破,2017年梅溪湖首宗限价地是毛坯限价9970元,现在年4月份,开福区有一块毛坯限价15500/�O地块挂牌,折合楼面价8623元/�O。

9970――15500元,价钱照样有转变,可我能说什么呢,比起同能级都会,照样太弱了。

而且从大锅饭的数据来看,长沙没怎么涨,由于长沙整体分化稀奇显著,一方面是新居开盘去化分化加剧,另一方面是二手房7连降也没有买。

新居开盘,一些项目成交能去到90%以上,甚至个体项目到达100%,但另一边是新城某项目成交仅9%,基本没有买。

二手房上,岳麓区市府东有套二手房,建面96平米的小三房,挂牌价为150万元,折合单价15618元/�O,挂牌价已经7连跌,到现在都还能议价,从2018年6月就最先挂牌,从最初165万降到3月低150万,降幅到达9%。

这也不是个例,周围好几个项目的挂牌价基本和2017年持平,甚至有些比2017年成交价钱还低,4年时间房价不涨反跌,算上房贷、税费成本,真的是赔本,另有一些挂牌1000多天仍然卖不掉。

真的是凄凄切惨戚戚。

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但长沙也不是都在跌,已往4年,一些热门板块照样有涨的,好比梅溪湖、滨江、洋湖等等。

以是买对板块,长持照样能赚钱,但短期想在长沙暴击,真的很难,我也经常说,长沙都会价值我很认可,但你说要投资,我劝你稳重思量。

除非有一点,那就是长沙的调控放松了。

长沙买房,预算足够就是选择梅溪湖,其次要连系教育、产业、交通、环境去挑选。

除梅溪湖外,我也给几个价值板块排个序:滨江新城>羊湖>省府>北辰三角洲>武广高铁。

另有一个细节,在长沙买房,我建议照样买毛坯吧,这几年爆出精装修的雷真不少,太损了,想要削减 *** 概率,毛坯或许是个好选择。

石家庄

国际庄总有粉丝催我写,实在写过,但许多人可能不记得了,固然,楼市数据也更新了。

以是再说说石家庄。

石家庄是真的很尴尬,堂堂河北省会都会,经济上不如唐山牛逼,由于靠近北京和天津两个直辖市,其他地级市对石家庄的认同度很低,廊坊、承德更愿意随着北京,唐山、沧州更愿意随着天津。

人口也只能不停被北京和天津虹吸,市内又没有一所985、211大学,人口后备资源不足,说工业强劲吧,这几年石家庄为了蓝天白云,又关闭了大量中小工厂,空气质量是好了,但工业增速也下降了,有时刻鱼与熊掌确实不能兼得。

在七普数据中,石家庄虽然保住了万万人口的职位,但与兄弟省份的省会都会相比,显示差强人意了。

南宁、昆明、合肥的人口增量均到达或靠近200万,郑州、西安的人口增量到达或靠近400万。

而石家庄只有106.21万人,就从增幅来看,石家庄还不是河北省11个地级市中增幅最大的,增幅最大的反而是廊坊。

这说明石家庄对人口吸引力实在不大,反倒是廊坊由于靠着北京,还能承接北京人口外溢。

去年石家庄说是房价跌回3年前,实在我以为只是回归价值自己,已往由于靠着北京,2017年追随北京疯涨,谁知厥后北京自己也遭遇横盘,燕郊房价更是腰斩,石家庄自然也无法幸免。

现在北方一众都会都异常落寞,大多数都会都是跟涨北京,现在北京熄火,他们自然也都撑不住了,许多人甚至已经到南方买房,这真的是趋势。

凭证4月份的数据显示,石家庄新建商品住宅价钱环比上涨0.5%,同比上涨2.8%,同上个月相比环比、同比涨幅均有所下降;二手房住宅价钱环比上涨0.3%,同比下降1.6%。

去年4月份是什么情形,是疫情还在发酵伸张的阶段,房价下跌实属正常,现在年石家庄比去年同期还在降,而且这照样大锅饭数据,部门区域和板块跌得会更惨。

以是人人要问我石家庄另有没有价值?

我小我私人以为投资价值不大。

但跌到底了吗?我以为差不多了,事实是省会都会,另有万万人口支持,加上国际和海内的经济大环境,吃不上肉,或许还能喝口汤,总之继续跌的可能性也不会太大。

自住今年我以为可以思量入手了,按需选择就好,最焦点的地段就是中央商务区,局限为和平路、解放大街、裕华路、南小街、站前街、南大街和车辆厂前街围合的区域。

老城区桥西、新华、裕华的话,我建议优先思量裕华,但一定要买在二环内。

正定之前也炒的火,我是不太建议入手的,有风险。

济南

七普数据出炉,山东省人口总量最多的是临沂、其次是青岛,济南排在第三。

济南和石家庄有一点像,济南作为山东的省会都会,但经济上也不是最强的,最强的是青岛。

济南是靠吞并莱芜才艰难跟上青岛的措施,但济南在山东强省会的战略之下以及黄河流域黄生态珍爱和高质量生长推动下,济南是异常有时机的,政策一砸入,利好一释放,预期就来了,房价就容易涨起来。

尤其是现在济南相比青岛照样有一订价差,青岛现在二手房均价2.2万左右,而济南还在1.68万左右,近5000的价差就是济南房价上涨的空间。

中国房价行情网4月份数据显示,济南二手房环比上涨3.47%,同比上涨6.19%,青岛环比上涨2.04%,同比上涨2.6%。

看来济南的后劲照样对照足的。

从去年最先,济南的二手房成交量实在一直处在高位,4月份济南商品房和商品住宅网签周全逾越3月,创出了疫情以来的新高。

济南从2018年之后最先进入横盘状态,之后甚至泛起微跌态势,直到今年才又最先有好转趋势,相比前几个低迷的都会,济南的向好信号照样显著的。

今年前4月,房企销售业绩很亮眼,销售金额TOP10房企比2020年的TOP10房企增幅均跨越5成,纵然与2019年同期相比,也都是完胜状态。

显然,人人对济南楼市的信心最先回归,背靠山东,已往资源涣散、人口流失加上僵硬的权要系统,山东的落伍速率越来越快,但这几年山东也痛定思痛,在寻找发力点,基础设施补齐、高铁建设加速、新旧动能转化等等,山东照样有点希望的。

济南,就是山东接下来的重点发力点,以是我以为济南长持还可以,但事实是北方都会,涨幅不会有太大的暴击性。

当下济南楼市已经有回暖迹象,看中项目的最好二季度末就要入手了。

济南买房,切记“东拓、西进、南控、北跨、中优”的生长战略,北跨黄河磨练勇气和刻意,当下买房最好的照样回归焦点,不要去赌耐久的兑现,以是北边先放弃,重点关注东部和南部。

历下区是现在济南的房价制高点,资金足够可以优先思量,沿着东拓的东轴线去选择,从投资角度来看,东部有足够资金可以选择奥体板块,其次是汉裕板块,最后是唐冶板块。

南部的价值点在于栖身恬静度,重点是关注栖身环境更好、靠近高校和人才群集的板块。

最近人人都知道人民币升值这件事了吧,已经升破6.4,上证指数也冲回3600点,

上升速率异常快,国际热钱涌入,会利好股市和楼市,然则焦点一线都会已经限购加码,房住不炒坚决执行,这时刻买房要选对都会,加对仓了。

今天说的几个都会,实在都不算是孤注一掷最好的耐久持有选择,但对于自住的刚需而言,今年正好又是最佳的入手时机。

本周写这两篇稿子实在很累人,也是应了一批粉丝的述求,若是人人认可这种批量都会剖析的方式,可以留言也可以给我来一波点赞和在看,才有继续写下去的动力,下次也知道人人想要看怎样的内容。

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以上为正文,来自雪莉

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